Incorporação de Imóveis aplicando o Patrimônio de Afetação – Um grande negócio

Origem
A falência da Encol em 1999 deixou milhares de investidores no prejuízo, tornando necessário a adaptação do modelo de incorporação e construção. 
Para entender melhor o caso a gigante Encol mantinha vários empreendimentos em construção e a alimentação do fluxo de caixa era gerada pela necessidade da comercialização de novas unidades, porém esse modelo de gestão não funcionou por muito tempo. Em determinado momento a oferta de imóveis era incompatível com a capacidade de absorção do mercado, deixando a empresa sem liquidez, com muitos empreendimentos em andamento e sem capacidade de conclusão.
Este caso obrigou o mercado a adaptar-se de forma a garantir segurança para os adquirentes de imóvel na planta.
Devido a essa insegurança jurídica um dos grandes acontecimentos foi a MP 2.221/2001 e a Lei Federal 10.931/2004, que possibilitou afetar o patrimônio, onde o bem permanece apartado do patrimônio do Incorporador. 

Patrimônio de Afetação
A relevância do Patrimônio de Afetação se dá por diversos aspectos, vamos analisar:

•    Garantia aos adquirentes: enquanto o incorporador não eliminar suas obrigações com os adquirentes o patrimônio deste empreendimento permanece segregado dos demais empreendimentos do incorporador, dessa forma, o incorporador fica impedido de aplicar os recursos em um outro empreendimento. 
•    Segregação dos recursos do empreendimento dos demais investimentos da incorporadora. Essa trava, confere muito mais segurança, visto que o recurso da obra, será aplicado nela obrigatoriamente.
•    Tributação através do RET do Patrimônio Afetado a 4%: possibilita ao Incorporador uma redução da carga tributária, podendo submeter-se ao Regime Especial de Tributação – RET junto a Receita Federal, ficando sujeito a uma alíquota única equivalente a 4% (quatro por cento) sobre a receita mensal recebida. Incluso nesta alíquota o IRPJ – CSLL – COFINS e PIS, que comparado a tributação normal de um empreendimento imobiliário que é de no mínimo 5,93%, o incorporador pode reduzir aproximadamente 1,93% sobre o valor recebido das unidades vendidas.

Vemos abaixo um exemplo simplório:
Considerando um empreendimento com 8 unidades, vendidas ao valor estimado de R$ 300.000,00 cada, recebidas integralmente, caberia ao incorporador o recolhimento de:

Verifica-se uma significativa redução na tributação, onde pela tributação normal pelo Lucro Presumido, haveria um desembolso de R$ 142.320,00, e o empreendimento sendo tributado pelo RET o desembolso seria de R$ 96.000,00. Uma redução de R$ 46.320,00. Em um segmento tão concorrido como este, a redução de 1,93% pode ser muito relevante para o cálculo de custo da obra, além de que o patrimônio de afetação também se constitui como um importante recurso de publicidade pela vontade do Incorporador em fazer a entrega legal do bem.

Controles
Todavia, o benefício tributário “trava” o dinheiro do empreendimento,  pois todos os recursos relativos a vendas do empreendimento objeto do patrimônio de afetação, deverão ser mantidos em conta de depósito, a ser aberta especificamente para o referido empreendimento e podem ser fiscalizadas pela comissão de condôminos, constituída para esta finalidade, já que há previsão legal para que isso ocorra. 

Cenário atual
Ambiente favorável aos investimentos na área da Construção Civil, motivado pela menor taxa de juros dos últimos tempos, demanda de moradias e as vantagens oferecidas pela opção ao Patrimônio de Afetação na Incorporação Imobiliária.